Glossário da Reforma Tributária

profissionais já consultaram os prazos da Reforma Tributária nesta ferramenta Conheça o autor → Área Educacional →
← Início Seção

Imóveis na Reforma Tributária

Regras revisadas por perfil, com transição, cuidados práticos e fontes oficiais.

Conteúdo revisado em 22/09/2026

Imóveis na Reforma

Uma leitura prática das regras do IBS e da CBS para quem aluga, vende, incorpora, constrói, investe ou registra imóveis — sem misturar regimes e sem esconder o que ainda depende de ato oficial.

6 perfisFontes oficiaisLeitura no celularTransição até 2033
2026Ano de teste: IBS 0,1% e CBS 0,9%, com dispensa condicionada.
2027CBS efetiva e início prático dos redutores imobiliários.
2029Começa a substituição gradual de ICMS e ISS pelo IBS.
2033Modelo integral do IBS e da CBS.

Escolha o seu perfil

O card inteiro é clicável. No celular, deslize os perfis para o lado e toque no que quer consultar.

Revisão oficial • set/2026
Fachada de residência
Pessoa física • perfil 01

Quando a operação deixa de ser eventual

A pessoa física não entra automaticamente no IBS/CBS por possuir um imóvel. O enquadramento depende de receita, quantidade, prazo de permanência e repetição das operações.

−70%redução da alíquota na locação comum
−50%redução nas demais operações imobiliárias
R$ 600redutor mensal por imóvel residencial, atualizado pelo IPCA
90 diaslimite da curta duração sujeita à hotelaria

O que você precisa verificar

  1. Locação no ano anterior: receita acima do limite legal de R$ 240 mil, atualizado mensalmente, e mais de três imóveis distintos. As condições são cumulativas.
  2. Alienações: mais de três imóveis distintos alienados no ano anterior, considerando a regra de permanência inferior a cinco anos; para imóvel construído pelo próprio alienante, mais de uma alienação nas condições legais.
  3. Ano corrente: o enquadramento pode ser antecipado pela quarta alienação, pela segunda venda de imóvel de construção própria ou quando a locação superar 120% do limite atualizado, mantendo mais de três imóveis.
  4. Venda: o redutor de ajuste serve exclusivamente à alienação. Para bem existente em 31/12/2026, pode-se escolher o custo atualizado ou o valor de referência — não obrigatoriamente o menor.
  5. Aluguel residencial: aplique o redutor social mensal e a redução de 70%. Tributos/emolumentos e condomínio pagos pelo locatário podem ser excluídos nas condições regulamentares; seguro não está nessa lista.
  6. Curta duração: até 90 dias contínuos segue hotelaria, com redução de 40%, e não o regime de locação comum.
  7. Doação: se o imóvel gerou crédito, há incidência a valor de mercado ou opção de cancelar os créditos, conforme a lei. Herança e legado permanecem no campo do ITCMD.
i

Alíquota de referência: até 22/09/2026, não foi localizado ato final do Senado fixando a alíquota de referência da CBS de 2027. Já o IBS de 2027 e 2028 está legalmente previsto em 0,1% no total. Os percentuais de redução apresentados nesta página incidem sobre as alíquotas aplicáveis quando oficialmente definidas.

Fotografias reais, não generativas, obtidas sob a licença do Pexels. Identificadores: 106399, 323705, 2883049, 2219024, 936722 e 5668858.